Trong tình hình dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp, rất nhiều đơn vị kinh doanh đã bị thiệt hại do tình hình kinh doanh trì trệ, doanh thu sụt giảm nghiêm trọng. Đại dịch Covid-19 là một sự kiện khó có thể lường trước được và hoàn toàn nằm ngoài khả năng dự tính của các bên, kể cả với các cơ quan nhà nước. Để tìm cách giảm lỗ, nhiều doanh nghiệp đã buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, đóng các cửa hàng, chi nhánh. Điều này khiến cho bên đi thuê bất động sản kinh doanh buộc phải trả lại mặt bằng, nhà thuê. Hậu quả là rất nhiều tranh chấp đã nảy sinh giữa bên cho thuê và bên thuê bất động sản. Nhằm giải đáp các thắc mắc cũng như cung cấp cho các nhà kinh doanh những công cụ pháp lý phù hợp, Trung tâm Hoà giải Thương mại Quốc tế Việt Nam VICMC đã tổng hợp những câu hỏi có liên quan đến đại dịch Covid-19. Sau đây là phần giải đáp thắc mắc của các Hoà giải viên (HGV) của VICMC.

CÂU HỎI: Do tình hình dịch bệnh Covid-19 xảy ra, bên đi thuê bất động sản có thể yêu cầu bên cho thuê chấm dứt hoặc thay đổi các điều kiện trong hợp đồng hay không?

HGV VICMC: Về bản chất, giao kết hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên nguyên tắc tự do, thiện chí, trung thực và bình đẳng. Theo đó, bên đi thuê có thể yêu cầu đàm phán với bên cho thuê trong việc chấm dứt hoặc thay đổi các điều kiện trong hợp đồng. Tuy nhiên, sự yêu cầu này cần tuân thủ theo nội dung hợp đồng mà các bên đã thoả thuận trước đó, và quy định pháp luật có liên quan. Cần phải hiểu rằng, với tình hình Covid-19, nếu hợp đồng có quy định chấm dứt trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng như chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh…thì bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng. Lúc này, bên đi thuê cần thông báo ngay cho bên kia hoặc báo trước theo thời hạn mà hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng. Nhưng cũng có những trường hợp bên đi thuê chấm dứt hợp đồng ngay lập tức mà không tuân thủ nghĩa vụ thông báo, và sử dụng tình hình dịch bệnh Covid-19 như là một sự kiện bất khả kháng để yêu cầu chấm dứt hợp đồng thì điều này chắc chắn sẽ gây ra tranh chấp giữa hai bên.

Vì vậy, bên đi thuê cần cân nhắc các yếu tố thiết yếu nhằm đạt hiệu quả khi đưa ra yêu cầu của mình. Bởi thực trạng, hiện không ít các chủ thể ở vị trí bên đi thuê đưa ra yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhưng không chứng minh, thuyết phục về ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đến khả năng thực hiện hợp đồng của mình, hay có khi không để ý đến nghĩa vụ thông báo trước khi yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng.

CÂU HỎI: Trong tình hình dịch bệnh Covid-19, bên cho thuê bất động sản có nghĩa vụ hỗ trợ bên đi thuê gặp khó khăn do đại dịch Covid-19 hay không (ví dụ giảm tiền thuê)?

HGV VICMC: Câu trả lời tùy theo điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng cụ thể của các bên. Thực tế, điều khoản về nghĩa vụ hỗ trợ của bên cho thuê đối với bên thuê trong trường hợp bất khả kháng nói chung hay trong trong tình hình dịch bệnh nói riêng, thường là trường hợp hiếm khi xảy ra, vì tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên thường không lường trước đến. Cùng với đó, pháp luật cũng không ràng buộc nghĩa vụ hỗ trợ của bên cho thuê trong trường hợp này. Do vậy, phương án khả thi vẫn nằm ở thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Phía bên thuê cần đưa ra chứng cứ phù hợp để thuyết phục bên cho thuê, nhằm đạt đến thỏa thuận mới trong hợp đồng, giảm thiểu tác động dịch bệnh cho bên bị thiệt hại.

CÂU HỎI: Trong tình trạng cách ly xã hội do Covid-19 hiện nay, bên đi thuê bất động sản có thể chậm thanh toán hoặc thanh toán không đủ tiền thuê, làm thế nào để bên thuê bất động sản chứng minh được việc vi phạm hợp đồng này là do sự kiện bất khả kháng?

HGV VICMC: Nguyên tắc cơ bản đối với hợp đồng là các bên có nghĩa vụ thực hiện các cam kết đã thỏa thuận, tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định bên vi phạm được miễn trách nhiệm vi phạm trong trường hợp sự kiện bất khả kháng.

Trong tình hình hiện tại, việc bên thuê bất động sản muốn chứng minh việc vi phạm hợp đồng là do sự kiện bất khả kháng thì cần cân nhắc các bước như sau:

Trước hết, bên thuê bất động sản cần thông báo trước với bên cho thuê về khả năng thực hiện hợp đồng dưới sự ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhằm tìm kiếm giải pháp hạn chế tối đa tổn thất từ những thiệt hại phát sinh. Đây có thể xem như là một sự kiện bất khả kháng.

Bên cạnh đó, bên thuê bất động sản cần chủ động trong việc lưu giữ các giấy tờ, tài liệu chứng minh sựảnh hưởng của dịch bệnh đến khả năng đảm bảo thực hiện hợp đồng của mình. Bởi trong tình huống này, bên thuê cần chứng minh đủ 3 điều kiện xảy ra sự kiện bất khả kháng. (Căn cứ theo Khoản 1 Điều 156 BLDS năm 2015). Cụ thể như, bên thuê bất động sản cần chuẩn bị thống kê số liệu doanh thu sụt giảm giữa trước và sau khi xảy ra dịch bệnh, cùng với các khoản chi phí phát sinh đối với những thiệt hại phải chịu kể từ khi xảy ra đại dịch; chứng minh là mình đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được ảnh hưởng của dịch bệnh đến khả năng thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

CÂU HỎI: Nếu bên đi thuê bất động sản đơn phương chấm dứt hợp đồng vì lý do thiệt hại do Covid-19, đây có bị xem là vi phạm hợp đồng hay không?

HGV VICMC: Câu trả lời còn tuỳ vào việc các bên có thoả thuận đây là một căn cứ để chấm dứt hợp đồng hay không. Mặt khác, vi phạm hợp đồng được hiểu khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng. Theo đó, việc bên đi thuê bất động sản đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do thiệt hại vì Covid-19, nếu thuộc căn cứ được đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì không vi phạm. Đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng không đủ cơ sở, chứng cứ xác định thuộc trường hợp bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản, hay hợp đồng không có quy định thỏa thuận về vấn đề này trước đó, thì bên đi thuê bất động sản được coi là vi phạm hợp đồng.

CÂU HỎI: Điều 420 BLDS 2015 quy định về việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Vậy trong tình hình dịch bệnh Covid-19, bên thuê bất động sản có quyền sử dụng điều này để yêu cầu đàm phán lại hợp đồng thuê hay không?

HGV VICMC: Như đã nói ở trên, trong tình huống đại dịch Covid-19, các bên hoàn toàn có thể áp dụng điều 420 BLDS 2015 để đàm phán lại hợp đồng.

Một số lưu ý khi căn cứ quy định trên như sau:

Cần xác định đáp ứng đủ điều kiện của “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Đặc biệt, ở điều kiện d và đ, các bên cần đưa ra các dẫn chứng về mức độ thiệt hại cũng như việc đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết nhằm ngăn chặn và giảm thiểu ảnh hưởng đến lợi ích các bên, và đảm bảo thực hiện hợp đồng.
Sau khi cùng thỏa thuận xác định dịch bệnh dẫn đến “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” của hợp đồng, các bên có thể đàm phán lại hợp đồng để có các điều chỉnh phù hợp. Có nghĩa, chỉ khi các bên cùng xác định dịch bệnh dẫn đến “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” thì một trong 2 bên mới có quyền yêu cầu đàm phán lại hợp đồng.
Trường hợp các bên không thể thỏa thuận về việc sửa đổi hợp đồng, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án can thiệp.
Về bản chất của những bất đồng trong việc sửa đổi hợp đồng xuất phát từ lợi ích kinh tế, nên các bên nên cân nhắc phương án giải quyết tối ưu dựa trên cơ sở thiện chí của các bên, trên tinh thần hạn chế thiệt hại cho cả hai bên và chia sẻ khó khăn với bên kia.

CÂU HỎI: Nếu trong hợp đồng không có điều khoản quy định về bất khả kháng thì đâu là căn cứ mà bên thuê bất động sản cần chứng minh nếu muốn chấm dứt hợp đồng?

HGV VICMC: Trong trường hợp này, bên thuê bất động sản cần cân nhắc xem mình có đủ các điều kiện áp dụng Điều 420 BLDS 2015 để yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Đây là quy định về việc “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Theo đó, thay vì khó khăn khi chứng minh yếu tố “không thể khắc phục được” (một trong 3 yếu tố bắt buộc đối với sự kiện bất khả kháng) của bên bị ảnh hưởng (ở đây là bên đi thuê). Thì với phương án xác định “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, bên đi thuê tuy vẫn có thể khắc phục được để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, nhưng việc làm trên ảnh hưởng đáng kể đến lợi ích của bên đi thuê (chủ yếu là về lợi ích kinh tế). Hiểu đơn giản, bên đi thuê thay vì chứng minh “không thể khắc phục được” sang chứng minh “ảnh hưởng đáng kể đến lợi ích nếu tiếp tục thực hiện theo điều khoản hợp đồng trước đó”. Chứng minh được điều trên, bên đi thuê có thể sử dụng điểm a khoản 3 điều này để yêu cầu toà án ra quyết định chấm dứt hợp đồng nếu các bên không thể thoả thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn nhất định.

CÂU HỎI: Trong trường hợp các bên không tìm được tiếng nói chung thì còn cách nào để giải quyết các mâu thuẫn không?

HGV VICMC: Như đã nói ở trên, với tình hình diễn biến phức tạp của Covid-19, pháp luật cung cấp cho các bên trong hợp đồng những phương thức để tự giải quyết mâu thuẫn. Tuy nhiên, nếu vẫn không tìm được tiếng nói chung thì các bên có thể sử dụng các phương thức giải quyết tranh chấp được quy định trong hệ thống pháp luật hiện hành, bao gồm: Toà án, Trọng tài và Hoà giải. Việc lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp nào phải dựa trên thoả thuận của các bên trọng hợp đồng. Trường hợp các bên có thoả thuận về điều khoản giải quyết tranh chấp thì tuân theo thoả thuận đó. Với phương thức giải quyết tranh chấp bằng Toà án, các bên có thể khởi kiện ra toà. Quy trình và thủ tục được quy định trong Bộ Luật Tố Tụng Dân sự 2015. Với phương thức giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài, các bên có thể khởi kiện ra một trung tâm trọng tài để giải quyết. Nếu so sánh về thời gian thì giải quyết tranh chấp bằng trọng tài có thời gian xử lý nhanh hơn toà án, nhưng chi phí trong đa số vụ việc lại cao hơn. Ngoài ra, hiện nay có một phương thức giải quyết tranh chấp có nhiều ưu điểm và phù hợp để giải quyết nhanh chóng các tranh chấp phát sinh do và từ đại dịch Covid-19, đó chính là Hoà giải. Vụ tranh chấp sẽ được tiếp nhận bởi một trung tâm hoà giải và được giải quyết bởi hoà giải viên. Chi phí cho Hoà giải không cao nhưng thời gian giải quyết một vụ việc lại khá nhanh. Tại Việt Nam, Trung tâm hoà giải thương mại quốc tế Việt Nam, gọi tắt là VICMC là trung tâm hoà giải đầu tiên được cấp giấp phép hoạt động hoà giải. Các hoà giải viên của Trung tâm là những luật sư, chuyên gia pháp lý trong những lĩnh vực chuyên sâu, được đào tạo bài bản và có kinh nghiệm hoà giải thành công nhiều vụ việc.

CÂU HỎI: Để tránh việc kiện tụng rắc rối tại toà, giải pháp hoà giải đối với các bên sẽ được tiến hành như thế nào?

HGV VICMC: Đại dịch Covid-19 là một sự kiện khó thể luờng trước được đối với các bên trong hợp đồng, đặc biệt là trong hợp đồng thuê bất động sản. Điều này diễn ra không chỉ ở Việt Nam và còn xảy ra nhiều nơi trên thế giới. Người xưa thường nói “vô phúc đáo tụng đình”. Việc kiện tụng ra toà thường mang đến nhiều rắc rối về thủ tục, gây mất hoà khí giữa các bên. Vì vậy, biện pháp hoà giải được tiến hành bởi một hoà giải viên có kinh nghiệm sẽ giúp cho các bên tránh được những tổn thất về mối quan hệ làm ăn không đáng có. Những hoà giải viên với kiến thức pháp lý sâu rộng và kinh nghiệm thực tiễn dồi dào sẽ hỗ trợ các bên nhanh chóng tìm được tiếng nói chung, giải toả những uất ức, gỡ bỏ những hiểu lầm. Cuối cùng hoà giải viên sẽ giúp các bên đạt được những thoả thuận hoà giải đạt được mong muốn cho đôi bên, nhanh chóng bỏ qua những mâu thuẫn và có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Trên đây là một số thắc mắc liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thuê bất động sản trong tình hình đại dịch Covid-19. Cùng với những diễn biến phức tạp của đại dịch, việc kinh doanh sẽ gặp nhiều khó khăn và không tránh khỏi những tình huống các bên buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê hoặc không hoàn thành được nghĩa vụ như thoả thuận ban đầu. Điều này chắc chắn dẫn đến những tranh chấp. Với tư cách là một Trung tâm hoà giải, VICMC luôn mong muốn mang lại những giải pháp hoà giải hữu hiệu và phù hợp với tình hình của các bên cũng như những sự kiện xảy ra trong thực tế. Mọi thắc mắc và yêu cầu về dịch vụ hoà giải xin vui lòng liên hệ theo địa chỉ bên dưới. Xin cảm ơn.

Ban thư ký VICMC